Comprar una Propiedad en México

Aspectos Legales

Estimado(a) futuro propietario:

Una de las etapas más importantes al adquirir una propiedad en Mérida es comprender claramente los aspectos legales involucrados en la transacción. Abordaremos los elementos jurídicos fundamentales que tanto compradores mexicanos como extranjeros deben considerar para garantizar una adquisición segura y apegada a la legislación vigente.

Marco Legal para Adquisición de Propiedades en México

El marco normativo mexicano establece diferentes requisitos y consideraciones dependiendo de si usted es ciudadano mexicano o extranjero, así como de la ubicación de la propiedad que desea adquirir.

Para compradores mexicanos

Los ciudadanos mexicanos pueden adquirir propiedades en cualquier parte del territorio nacional sin restricciones especiales, siempre que cumplan con los procedimientos regulares de compraventa, que incluyen:

• Verificación del título de propiedad
• Comprobación de ausencia de gravámenes
• Pago de impuestos correspondientes
• Escrituración ante notario público
• Registro ante el Registro Público de la Propiedad

Para compradores extranjeros

Si usted es extranjero interesado en adquirir una propiedad en México, es fundamental que conozca las siguientes consideraciones:

1. Zonas permitidas vs. zonas restringidas

Según el Artículo 27 de la Constitución Mexicana, existen dos categorías territoriales importantes:

• Zona restringida: Comprende una franja de 50 km a lo largo de las playas y 100 km a lo largo de las fronteras. En estas áreas, los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de las propiedades.
  
• Zona permitida: Corresponde al resto del territorio nacional, donde los extranjeros pueden adquirir propiedades directamente, cumpliendo con requisitos específicos.
  

Mérida, por su ubicación geográfica, se encuentra mayoritariamente dentro de la zona permitida. Sin embargo, si está interesado en propiedades cercanas a la costa de Yucatán (como Progreso, Chelem o Celestún), estas entrarían en la categoría de zona restringida.

2. Adquisición en zona permitida (interior de la República)

Si la propiedad se encuentra en una zona permitida (como la mayor parte de Mérida), los extranjeros pueden adquirir el dominio directo, pero deben:

• Obtener un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE)
• Firmar un convenio conocido como “Cláusula Calvo”, donde se comprometen a considerarse como nacionales mexicanos respecto a dicha propiedad y a no invocar la protección de sus gobiernos en relación con la misma
• Contar con una situación migratoria regular en México (aunque no es requisito ser residente)
• Obtener un Registro Federal de Contribuyentes (RFC) para el pago de impuestos correspondientes

3. Adquisición en zona restringida (costas y fronteras)

Para adquirir propiedades en zonas restringidas, los extranjeros deben utilizar la figura del fideicomiso bancario:

• Se establece un fideicomiso con un banco mexicano autorizado, que actúa como fiduciario
• El banco mexicano adquiere formalmente la propiedad a nombre del fideicomiso
• El extranjero es designado como fideicomisario (beneficiario), obteniendo todos los derechos de uso, disfrute, arrendamiento y venta de la propiedad
• La duración del fideicomiso es de 50 años, renovables indefinidamente
• Se requiere un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para constituir el fideicomiso

Es importante considerar que el fideicomiso implica costos adicionales:

• Cuota inicial de establecimiento (aproximadamente $500-1,000 USD)
• Cuota anual de administración (aproximadamente $500-700 USD)

Proceso Legal de Compraventa

Independientemente de si usted es mexicano o extranjero, el proceso legal para adquirir una propiedad incluye las siguientes etapas:

1. Verificación legal preliminar (Due Diligence)

Antes de proceder con la compra, es fundamental realizar una exhaustiva verificación legal que incluya:

• Estudio de título: Analizar la cadena de propietarios para confirmar la legalidad de la propiedad
• Certificado de libertad de gravamen: Verificar que la propiedad no tenga hipotecas, embargos o litigios pendientes
• Verificación de pago predial: Confirmar que estén al corriente los pagos de impuesto predial
• Comprobantes de servicios: Verificar que no existan adeudos de agua, electricidad u otros servicios
• Uso de suelo: Constatar que el uso pretendido para la propiedad sea compatible con las regulaciones municipales

2. Contrato de promesa de compraventa

Una vez verificada la situación legal de la propiedad, se procede a firmar un contrato preliminar que debe incluir:

• Identificación completa de las partes (vendedor y comprador)
• Descripción detallada de la propiedad
• Precio acordado y forma de pago
• Condiciones específicas de la transacción
• Fecha límite para la escrituración
• Penalizaciones en caso de incumplimiento
• Especificación de depósito o “apartado” (generalmente entre 5% y 10% del valor total)

3. Proceso notarial y escrituración

La escrituración debe realizarse ante un notario público, quien:

• Verifica la legalidad de todos los documentos
• Calcula y recauda los impuestos correspondientes
• Prepara la escritura pública de compraventa
• Supervisa la firma de las partes
• Tramita la inscripción en el Registro Público de la Propiedad

4. Pago de impuestos y derechos

La compraventa inmobiliaria en México genera diversas obligaciones fiscales:

Para el vendedor:

• Impuesto Sobre la Renta (ISR) por ganancia de capital (entre 20-35% de la utilidad)
• Posible retención del 25% para vendedores extranjeros (salvo tratados de doble tributación)

Para el comprador:

• Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): varía según el municipio, generalmente entre 2-3% del valor de la propiedad
• Derechos de registro: aproximadamente 0.5-1% del valor
• Honorarios notariales: aproximadamente 1-2% del valor
• Gastos de gestoría y trámites: entre $5,000-10,000 MXN

Costos adicionales para extranjeros:

• Permiso de la SRE para adquisición: aproximadamente $4,640 MXN (en 2025)
• Constitución y administración del fideicomiso (si aplica)

Consideraciones Especiales

Compras a través de personas morales (empresas)

Otra opción para los extranjeros es adquirir propiedades a través de sociedades mexicanas:

• Es posible constituir una sociedad mexicana con hasta 100% de capital extranjero
• La sociedad puede adquirir propiedades en zona permitida sin restricciones
• Para propiedades en zona restringida, la sociedad debe tener cláusula de extranjería y obtener un permiso de la SRE

Esta opción puede ser conveniente para proyectos comerciales o desarrollos inmobiliarios, pero implica mayores obligaciones administrativas y fiscales.

Aspectos migratorios

Aunque no es estrictamente necesario ser residente para adquirir una propiedad en México, contar con una situación migratoria regular facilita el proceso:

• Residencia temporal: Permite estancias de hasta 4 años
• Residencia permanente: Autoriza a residir indefinidamente en México
• Visa de turista: Permite realizar trámites iniciales, pero no es suficiente para completar todos los aspectos del proceso

Implicaciones fiscales para no residentes

Los extranjeros no residentes fiscales en México deben considerar:

• Obligación de retener y pagar impuestos por ingresos generados en México (rentas, ganancia por venta)
• Posibles beneficios de tratados para evitar la doble tributación (dependiendo del país de origen)
• Necesidad de presentar declaraciones fiscales en México si generan ingresos por la propiedad

Protecciones legales para compradores

El sistema jurídico mexicano ofrece diversas protecciones para los compradores:

Seguridad jurídica a través del notariado

Los notarios en México son profesionales del derecho con facultades de fe pública que:

• Verifican la identidad de las partes
• Comprueban la legalidad de la transacción
• Aseguran que se cumplan todos los requisitos legales
• Protegen los intereses de ambas partes

Registro Público de la Propiedad

La inscripción en el Registro Público de la Propiedad:

• Otorga publicidad y efectos frente a terceros
• Protege los derechos adquiridos
• Establece la prelación de derechos en caso de conflictos

Errores comunes y cómo evitarlos

No realizar una verificación legal completa

Siempre contrate a un abogado especializado para realizar un estudio de título y verificación de la situación legal de la propiedad.

Realizar pagos sin garantías adecuadas

Utilice mecanismos seguros como depósitos en cuentas de garantía (escrow) o pagos a través del notario.

Desconocer los costos totales de la transacción

Solicite un desglose completo de todos los impuestos, derechos y honorarios antes de comprometerse.

No verificar límites y colindancias

Contrate un perito para verificar que las medidas físicas coincidan con las documentales.

Servicios legales que ofrece JB Inmobiliaria

En JB Inmobiliaria entendemos la complejidad del marco legal inmobiliario mexicano, por ello ofrecemos:

• Asesoría legal especializada con abogados expertos en derecho inmobiliario
• Coordinación con notarios de prestigio en Mérida
• Gestión de permisos ante la SRE para compradores extranjeros
• Asistencia para la constitución de fideicomisos cuando sea necesario
• Acompañamiento durante todo el proceso de due diligence y escrituración
• Apoyo en trámites fiscales y migratorios relacionados con la adquisición

Consideraciones finales

Adquirir una propiedad en México, y específicamente en Mérida, involucra consideraciones legales importantes que varían según la nacionalidad del comprador y la ubicación de la propiedad. Sin embargo, con la asesoría adecuada, es un proceso seguro y bien estructurado.

El sistema notarial mexicano, los registros públicos y las protecciones legales existentes garantizan la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias, siempre que se sigan los procedimientos establecidos y se cuente con el apoyo de profesionales especializados.

En JB Inmobiliaria contamos con la experiencia y los recursos necesarios para guiarle a través de todos los aspectos legales de su adquisición, asegurando que su inversión esté completamente protegida y cumpla con todas las disposiciones legales aplicables.

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